گفتار دوم: تملیکی بودن عقد اجاره. 6

گفتار سوم: رضائی بودن عقد اجاره. 7

گفتار چهارم: لازم بودن عقد اجاره. 8

گفتار پنجم: موقتی بودن عقد اجاره. 8

گفتار ششم: ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره. 9

گفتار هفتم: تدریجی بودن عقد اجاره. 9

گفتار هشتم: شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره. 9

مبحث سوم: طرفین عقد اجاره. 10

گفتار اول: انعقاد اجاره بوسیله نماینده موجر. 10

گفتار دوم: عوضین یا دو مورد عقد.. 11

مبحث چهارم: انواع اجاره. 12

مبحث پنجم: وظایف طرفین قرارداد اجاره به شرط تملک…. 13

گفتار اول: وظایف مالک در حقوق ایران.. 13

گفتار دوم: وظایف مستأجر در عقد اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران.. 14

فصل دوم: ارکان عقد اجاره

مبحث اول: قصد و رضای طرفین (تراضی). 17

مبحث دوم: موجر و مستأجر. 17

مبحث سوم: اهلیت در عقد اجاره. 22

مبحث چهارم: کیفیت تعیین اجرت… 25

فصل سوم: شرایط عقد اجاره

مبحث اول: شروط عقد اجاره. 27

مبحث دوم: شروط مال موضوع عقد اجاره. 27

گفتار اول: وجود یا قابلیت وجود داشتن مستأجره. 28

گفتار دوم: عین مستأجره باید معلوم و معین باشد.. 29

گفتار سوم: عین مستأجره باید قابلیت تعامل را داشته باشد.. 29

گفتار چهارم: مورد اجاره باید مقدور التسلیم و تسلم باشد.. 29

گفتار پنجم: مورد اجاره باید مستحق للغیر نباشد.. 30

گفتار ششم: مالیت داشتن.. 30

مبحث سوم: شروط اجرت… 30

گفتار اول: شرایط متعاقدین در عقد اجاره. 31

گفتار دوم: انتفاع از عین مستأجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.. 31

گفتار سوم: مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد.. 31

گفتار چهارم: مورد اجاره ممکن است عین خارجی و یا کلی باشد.. 32

گفتار پنجم: موجر باید مالک منفعتی باشد که آنرا به وسیله عقد اجاره واگذار می نماید.. 32

مبحث چهارم: فروعات در مورد اجاره. 36

فصل چهارم: آثار عقد اجاره

مبحث اول: الزامات مختص موجر. 38

گفتار اول: تسلیم مورد اجاره. 38

گفتار دوم: حفظ و صیانت از مورد اجاره. 41

گفتار سوم: عدم تغییر در عین مستأجره. 42

گفتار چهارم: انجام تعمیرات اساسی.. 42

گفتار پنجم: پرداخت مخارجی که برای بقاء عین مستأجره ضروری است… 43

گفتار ششم: قبول مسئولیت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث: 43

مبحث دوم: تکالیف موجر. 44

مبحث سوم: تکالیف مستأجر. 48

فصل پنجم: خیارات در عقد اجاره

مبحث اول: فسخ اجاره. 53

مبحث دوم: خیار شرط.. 53

مبحث سوم: تفاوت خیار شرط با خیار تخلف از شرط.. 54

مبحث چهارم: خیار رؤیت… 55

گفتار اول: شرایط تحقق خیار رؤیت… 56

گفتار دوم: خیار عیب… 56

گفتار سوم: خیار تخلف شرط.. 59

گفتار چهارم: خیار تدلیس…. 60

گفتار پنجم: خیار تبعض صفقه. 60

مبحث پنجم: بطلان اجاره. 61

نتیجه گیری.. 66

 

 

 

 

 

مقدمه

عصر ما عصر دقت و محاسبه است عصری که در آن تصمیم گرفته نمی‌شود مگر بر اساس تحقیق کامل. داستان روابط موجر و مستأجر، قصه‌ای تقریبا قدیمی است. از دیر زمان موجران در پی آن بوده‌اند که با تخلیه ملکشان آن را به قیمت بیشتر اجاره دهند و مستأجران نیز همیشه می‌خواسته‌اند که اجاره بهای کمتری بپردازند و در جای خود باقی بمانند.

ماجرای اجاره محلهای کسب و کار پیچیدگی دو چندان داشته است. چیزی به اسم سر قفلی و پدیده ای به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» در رابطه موجر و مستأجر محل کسب وجود داشته (و دارد) که عمق اختلافات این دو را بیشتر می کرده (ومی‌کند).

اصل در عقد اجاره این است که مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره محل را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد. اما تا آنجا که می‌دانیم هرگز قضیه به این سادگی نبوده است. همیشه دولتها ناچار بوده‌اند در میان این دو نقش«تعدیل کننده» و داور را بازی کنند. اینکه چرا چنین شده، می‌تواند موضوع یک بررسی اقتصادی- اجتماعی جدی باشد. شاید ساختار طبقات اجتماعی در کشور ما و نحوه تقسیم ثروت همواره تقاضای مسکن و محل کار استیجاری را نسبت به عرضه آن ایجاب می‌کرده و شاید لااقل در شهرهای بزرگ و متوسط بیشتر مردم در شرایطی از جهت مالی قرار نداشته‌اند که مالک محل سکونت یا کسب خود باشند. به هر حال سیاستگذاری‌های دولتها در این زمینه از سیاست تحدید حقوق مالکین شروع شده و به تدریج به آزاد سازی روابط و تبعیت از اقتصاد بازار آزاد گرایش یافته است. توصیه اکثر حقوقدانان به مردم این است که پیش از برقراری رابطه استیجاری- به ویژه در محلهای کسب و کار حتماً با وکیل خود مشورت کنند، خواه موجر باشند و خواه مستأجر چون چه بسا ضرر احتمالی غیرقابل جبران باشد و در این جا قابل ذکر است که وجدان تنها محکمه ای است که احتیاج به قاضی و دادگاه ندارد.

 

مبحث اول: تعریف اجاره

اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش که در مقابل عمل نیک به انسان می رسد، اجیر کسی است که در مقابل مزد کار می کند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای کرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است که مستأجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.

ماده 466 قانون مدنی می گوید:

» اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.«

در حقوق مدنی نیز چنین تعریف شده که اجاره عبارت است از تملک منفعت بعوض معلوم. اجاره مانند بیع از عقد (تملکی معرض می باشند با این فرق که مورد بیع عین ممکن است و مورد اجاره منفعت. ممکن است گفته شود اجاره در حیقیقت تسلیط مستأجر است بر عین برای انتفاع از آن بعوض معلوم. تملکی بودن عقد اجاره در صورتیست که مورد آن، منفعت عین خارجی باشد، زیرا در این صورت است که به وسیله عقد، منفعت بملکیت مستأجر انتقال می یابد و الا هرگاه مورد اجاره، منفعت کلی باشد.

اجاره مانند بیع یکی از عقود معینه است و علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله که قانون در ماده »190« بیان نموده دارای شرایط مختصه است که با اجتماع آنها عقد اجاره محقق می شود.

عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. (ماده 238 ق.م) (منفعت) عبارت از فایده و حاصل هر چیز پس منفعت خانه(زمین و بنای روی آن) آن است که در آن سکونت و زندگی کنند.

اجاره عقد است و طبق ماده (191) ق.م عقد محقق می شود توجیه انشاء بشرط مقرون بودن به چیزیکه دلالت بر قصد کند و آن چیز نوعا لفظ است. عقد مزبور بوسیله ایجاب از طرف موجر و قبول از طرف مستأجر محقق می شود. ممکن است اجاره به وسیله داد وستد نیز محقق شود که آنرا اجاره معاطاتی گویند.

قانون مدنی پس از تعریف عقد در سه مبحث با عناوین » اجاره اشیاء، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص مقرراتی را تدوین کرده به همین جهت نیز در ماده 467 ق.م آمده :» مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد«

در کتاب شریف شرح دوعه عقد اجاره را چنین تعریف نموده که:» الاجاره، هی العقد علی تملک المنفعه المعلومه بعوض معلوم« یعنی اجاره عبارت است از عقدی که متعلقش، تملک منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم باشد.

در کلام فقهاء مشابه تعریف فوق آمده که :» الاجاره عقد علی المنافع بعوض« یعنی اجاره در شرع مقدس عبارت است از تملک منفعت خاص به عوض معلوم و ماهیت آن نقل منافع است با بقاء اصل مال.

عقد اجاره اشیاء عبارت است از عقدی که به موجب آن مؤجر ملتزم می شود لنتفاع مستأجر را نسبت به مورد اجاره برای مدت معین با اجاره بهای معین فراهم نماید.

اجاره مانند بیع از عقود تملکی معوض است با این فرق که موضوع عقد بیع عین مال است ولی موضوع عقد اجاره، مافع مال استبه همبن جهت برخی از شارعین قانون مدنی مبادرت به تعریف عقد اجاره نموده اند مانند » اجاره عقدی است که به موجب آن احد طرفین منافع عین مستأجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به

طرف دیگر تملیک می کند.